חוות דעת שמאית הזכויות המשפטיות ב

הזכויות בנכס, מוגדרים כחבילות זכויות המתחלקת לזכויות תכנוניות וחבילת זכויות משפטיות.
להלן הזכויות המשפטיות: חבילת הזכויות המשפטיות כבעלות מלאה או בעלות בזכות
מסוימת מורכבת מסדרה של זכויות הנבדלות זו מזו.
בעל הזכות יכול להפריד כל אחת מהזכויות מהחבילה ולהעבירה לצדדים אחרים בתמורה או
שלא בתמורה, לצמיתות או לתקופה מוגבלת. כאשר נוצר מצב כזה, נוצרת זכות חלקית.
לעיתים קרובות יש צורך בשערוך זכויות חלקיות, משום שבצורות שונות של בעלות על מקרקעין
מעורבת חבילת זכויות שאינה שלמה. כמו בעלות וחוזי חכירה על אותו נכס. למשל בעלי חלקה
מסוימת עליה קיים מבנה תעשייה. ואותו מבנה מוחזק על ידי שוכר לתקופה ארוכה בחוזה
שכירות חופשית – כלומר חוזה שלא נכלל תחת ההגדרה של דייר מוגן- ובעלי החלקה מעוניין
למוכרה בשוק החופשי יחד עם חוזה השכירות והמחזיק בפועל.

השתמשתי כאן במספר הגדרות נדלניות המוכרות יותר או פחות. להלן מספר הסברים: שכירות
חופשית כלומר חוזה שכירות המאפשר שימוש והחזקה בפועל של הנכס תחת תשלום תמורה
מסוימת ותקופה מוגבלת כאשר מוחלים חוקי ותקנות השוק החופשי והכוונה משוכר מרצון
ומשכיר מרצון תחת תנאים שהותנו באופן חופשי ופתוח בין הניצע – השוכר למציע – המשכיר.
כאשר הדייר המחזיק הינו שוכר המצוי מתחת מטריית חוק הגנת הדייר קיימות לגביו תקנות
וכללים אשר החוק – חוק הגנת הדייר – 8591 ונגזרותיו הגדירם ולפיהם המחזיק והבעלים
רשאים לפעול.

הזכויות בנכס מקרקעין מוגדרות כחבילת זכויות (Rights OF Bundle). הבעלות יכולה היא שתהא
בשלמות – "מפרוז" או שתהא מפוצלת בין מספר בעלי זכויות "מושעא".
עוד הסדרים משפטיים וישויות החזקת בעלות המחלקות זכויות נכס בין קבוצות בעלים כמו
חברות שותפויות בתים משותפים והסדרי בעלות לפרקים (Timeshare).
תחום הבעלות מוגדר על פי חוק המקרקעין והוא מתבסס על שני עקרונות;
I: הבעלות בתחום הקרקע מתפשטת בכל העומק שמתחת לקרקע ובחלל שמעליו בכפוף לכל
דין, כלומר דיני אוצרות טבע המצויים מתחת לקרקע עלולים לגבור על כלל זה.
במושגי השמאות "הזכויות האנכיות".

II: כמו כן הבעלות במקרקעין מהווה יחידת רישום מסוימת כאשר לא ניתן לבצע עסקה
במקרקעין בה מוגדר חלק מסוים, והוא שנמכר. למשל מכירת חדר אחד מתוך דירה אינה
אפשרית, אך לעומת זה כן אפשרית מכירת חניה הצמודה לדירה מסוימת לאחת הדירות, ובלבד
שתהא מתוך אותו הבניין.
במושגי השמאות "הזכויות האופקיות".
בנוסף לכך נקבע כי "…הבעלות בקרקע חלה גם על כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר אחר
המחובר לה חיבור של קבע, זולת מחוברים הניתנים להפרדה…" (חוק המקרקעין סימן א').